käsiraha leping - kas kehtiv või mitte?

zxc 3.01.2006 11:01 (19 aastat tagasi)

Maksa tagasi.

segaduses müüja 3.01.2006 11:07 (19 aastat tagasi)

Nimetus oli küll lepingul: Lepingueelsete läbirääkimiste protokoll. Jah, kerge öelda, et maksa tagasi, tänu sellele ostjale ütlesin ma teisele kindlale ostjale ära, kes nüüdseks on juba uue korteri leidnud. Meel on nii must, et läheks kas või kohtusse, aga mitte ei maksaks. Leisin siin tuhnides ühe artikli, mis lähtub sellest, et osapoolte tahe on primaarne ja seetõttu suurema tähtusega kui vorminõue. Huvitav, kas on selles valdkonnas ka mõnda Riigikohtu lahendit?

sd 3.01.2006 11:17 (19 aastat tagasi)

Lepingu olemuse määrab tema sisu, mitte pealkiri; kui leping on käsitletav kinnisasja müügi eellepinguna, siis peab ta olema sõlmitud samas vormis mis müügileping (st. notariaalses vormis). Ilma selleta on leping õigustühine ning ükski kohus ei tunnista seda kehtivaks. Sama hästi võiks ju öelda, et osapoolte tahe on primaarne ning vorminõusded (st. notariaalne tõestus) ei loe ka tegeliku müügilepingu juures. Nii see aga pole.

leenu 3.01.2006 11:22 (19 aastat tagasi)

tegelikult see leping ei ole õigustühine! Äripäevas kirjutas Ants Kuningas järgmist: Võlaõigusseaduse rakendumise järel on kinnisvara võõrandamistehingute tegemisel tekkinud ebakindlus eellepingu seaduslikkuse suhtes. Kuigi ka ses küsimuses jääb lõplik sõna Riigikohtu öelda, toon ühe seisukoha põhjenduseks, miks senini kasutatud müüja ja ostja vaheline lihtkirjalik eelleping seadusega vastuolus ei ole. Lepinguvabadus eeldab, et osapoolte tahe on primaarne ja seetõttu suurema tähtsusega kui vorminõue. Läbirääkimised ostja ja müüja vahel tingimuste vastavusse viimiseks ühise tahtega (prahi äravedu, hind, käsiraha suurus jne) on kohustuste võtmise (võlaõigusliku) iseloomuga ja seetõttu ei vaja notari juuresolekut. Need läbirääkimised on aga müügitehingu toimumise seisukohalt määrava tähtsusega, eeldavad saavutatud kokkulepete fikseerimist (eellepingu sõlmimist) enne notari poole pöördumis. Hea äritava ja VÕS §9 lg 2 alusel loetakse leping sõlmituks ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumise kätte sai. Kuigi VÕS loeb notariaalse vorminõudega lepingu sõlmituks alles notariaalse kinnitamise või notariaalse tõestamise hetkest, ei muuda see säte osapoolte kokkulepet kehtetuks. Samuti ei muutu kehtetuks pakkumuses nõutud tagatis või muu pakkumusega otseses seoses olev tingimus ainult notariaalse vormi eiramise tõttu. Võttes arvesse, et kinnisasja üleminekule kehtestatud notariaalne vorminõue on kinnisasja olulisuse tõttu pigem erand kui reegel, kehtib see reegel siiski asjaõigusliku lepingu sõlmimisel, jättes võlaõigusliku eellepingu puutumata. Võrreldes üksteisele järgnevate ja ühele lõplikule eesmärgile suunatud võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu tingimusi, selgub, et lepinguis seatud tingimused kattuvad suures osas. Erinevus on lepingu tulemuses ehk tehinguga kaasnevates õigustes ja kohustustes. Ajaliselt varasema võlaõigusliku lepinguga kohustuvad pooled sõlmima asjaõigusliku lepingu. Viimane sisaldab küll võlaõiguslikke tingimusi, kuid on suunatud kinnisvara kui asja omandiõiguse ülemineku tagamiseks. Kuigi sellele eelnev kokkulepe vastab VÕS §33 eellepingu tunnustele, lubab VÕS sellest kõrvale kalduda, kui seaduses pole selleks otsesõnalist keeldu (§5). Eelnev kehtib dispositiivsuse, hea usu ja mõistlikkuse põhimõtete tõttu, mis tõstavad tehingu heausksuse, mõistlikkuse, tegevus- või kutseala tavasid/praktikat ülemaks seaduse üldsõnalise sätte ees. Seetõttu pole vaja ümber nimetada seniseid ostu-müügi eellepinguid broneerimislepinguteks vms, vaid anda neile tehingu olemust ja eesmärki kirjeldav nimetus. Oluline on tehingu sisu ja eesmärk, mitte pealkiri. Eelneva põhjal võib väita, et nii suusõnalised kui lihtkirjalikud kokkulepped (eellepingud), mille iseseisev eesmärk on asjaõigusliku müügilepingu sõlmimine, kehtivad hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte järgimisel ka notariaalset vormi kandmata. Kinnisasja müügitehing ise peab aga igal juhul olema notariaalselt tõestatud. VÕS annab võimaluse juba täna sõlmida leping valmistatava või tulevikus omandatava asja võõrandamiseks. Sel juhtumil tekib notariaalse eellepingu sõlmimisega õigus valmistatava kinnisasja omandamiseks tingimusel, kui uus kinnisasi on tegelikkuses realiseerunud, ja ajal, kui see on omandatav asjaõiguse mõistes. Valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava kinnisvara müügi korral oleks eellepingu notariaalse vormi arvestamata jätmine ilmses vastuolus mõistlikkuse põhimõttega. Ekslik on arvamus, et notariaalse vormita müüja ja ostja kokkulepe on automaatselt kehtetu. Kuigi leping ei pruugi vastata seadusele, on tehing kehtiv, kuni osapooled või kohus ei ole seda kehtetuks tunnistanud.

hg 3.01.2006 11:28 (19 aastat tagasi)

Kuningas võib väita, mida ta tahab. Teine pool võib pöörduda kohtusse "käsiraha" tagastamise nõudega ning tuueks nõude aluseks lepingu vorminõuete täitmatajätmise, mis on aluseks lepingu tühisekstunnistamisele. Ning kohus rahuldab selle nõude. Muidugi - võite ju käsiraha mitte tagasi maksta - aga kui teine pool kohtusse pöördub, pole küll midagi teha, vastasel juhul kaotaks eellepingu notariaalse tõestatuse nõue oma mõtte.

segaduses müüja 3.01.2006 11:40 (19 aastat tagasi)

Tegelikult kui ma hästi seda lepingut nüüd olen lugenud, siis ükski punkt ei näita, et ma oleksin raha kätta saanud. Siin on vaid, et: "Ostja tasub lepingu allkirjastamise päeval Müügilepingu sõlmimise eest 10000.- krooni Müüjale sularahas..."...

urri 3.01.2006 12:16 (19 aastat tagasi)

Teema tänases päevas väga aktuaalne. Minul vastupidi olen ostja ja müüja mõtles ümber. Samas tehtud mitmeid kulutusi, et kinnistut omandada a'la hindamised, korteri müük, laenuleping jne. Notarisse müüja lihtsalt ei ilmunud. Notariaallased, ehk notari kontori rahvas lihtsalt kommenteeris - iga päev paar sellist juhtu. Mis toimub? Juhtumid on massilised. Varsti peab mingisugunegi lahend ka kohtu poolt tulema, et selliseid sigudikke ohjeldada. Iga kinnisvaraline pakkumus, kui leidub sellele aktsept, tekitab automaatselt teisi tehinguid ja kulusid.

. 3.01.2006 12:31 (19 aastat tagasi)

millises "büroos" selline leping sõlmitud on? kangesti tuttav tuleb ette ...

segaduses müüja 3.01.2006 13:03 (19 aastat tagasi)

Teema on aktuaalne jah, sest enamus inimesei allkirjastab lepingut heauskselt, lähtub selle punktidest ja ei pea seda õigustühiseks. Vähemalt mina, kuni tekkis probleem ja siis kinnisvarabüroost kuuldus, et tegelikult ei tähenda sõlmitud leping midagi, ei kohusta millekski ja selle sõlmimine oli täiesti mõttetu. Selle juures tekib küsimus, et selle lepingu sõlmimise eest võttis büroo ju raha, kuidas saab võtta raha millegi eest, millel ei ole väärtust ja mis on õigustühine. Büroo nime ei tahaks nimetada, sest tegelikult on nad seal vaatamata kõigele väga kenad.

segaduses müüja 3.01.2006 13:07 (19 aastat tagasi)

to urri: tegelikult järgi mõeldes, sinul kui ostjal on olukord veel palju hullem. Kui juba hakkad võtma kinnistule hindamisakti ja laenu, siis on vaja ikka olla 100% kindel, et asjaks läheb, vähemalt mis puutub Müüjasse.

t. 3.01.2006 13:13 (19 aastat tagasi)

Jah. TsÜS § 83 lg 1 ei jäta siin mingit manipuleerimisruumi - ammugi ei kujunda eelpoolviidatud hr. Kuningas Eesti kohtupraktikat. §83. Tehingu vormi järgimata jätmine (1) Tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.

urri 3.01.2006 13:43 (19 aastat tagasi)

Hull olukord muidugi ja sellised kulud võivad osutuda väga suureks. Näiteks peale käsirahalepingut kui ostja korter/maja müüdud saab. Või kui vähemalt on järgmine käsirahaleping valmis sehkendatud. Nüüd juba olles ise müüja. Kuhu siis ise elama minna või tekib uus surnud ring ja järgmisele ostjale teatame naerusuiselt srry leping on ju tühine...

Aare 4.01.2006 08:37 (19 aastat tagasi)

See Äripäeva artikkel on siin samas juuraportaalis üleval ja on 2002.a. septembrist. Alati võid Hea Segaduses Müüja, küsida Ants Kuninga enda arvamust: vt. www.partnerid.ee Saada kas või elektronkiri, ütle, et tema artiklile viidati ja palud talt võimalusel kommentaari.

Nisu 6.01.2006 15:38 (19 aastat tagasi)

Meil oli maal maja müügil selline variant, et saime juba ostjalt käsiraha ja siis tuli meie naabermaja peremees koos oma tuttavaga, kes tahtis meie maja osta. Ta oli nõus tagasi maksma ostjale meile antud käsiraha ja ise maja ära ostma. Tegu oli ärilise seotusega, naaber tahtis oma äripartnerile oma lähedusse elukohta. Plaan oli neil ühiselt laomajandust edendada, ehitada koos laohooned jne. Kuna meil oli siiski enne kokkulepe tehtud, kuigi see uus variant oleks meile rahaliselt soodsam olnud, (lubati suuremat hinda), me siiski jäime algse ostjakandidaadile n.ö. truuks, sest tollel oli pooleli pangalaenu võtmine meile ostusumma maksmiseks. Tegelikult, kui pole notariaalset kokkulepet, kes on "ostja", kes on "müüja", käsiraha ette maksmine ei kohusta millekski.

Ants Kuningas 11.03.2007 22:58 (18 aastat tagasi)

Kommentaariks minu poolt kirjutatud artiklile - artiklis on peetud silmas lepinguvabaduse põhimõtet ja seda, et automaatselt ei ole kehtetu ükski tehing. Mis aga puutub kinnisasja müüki ja kohustusse see tehing sooritada notariaalselt tõestatud vormis, siis see on seaduses väga täpselt paigas. Kui ei ole kehtivas vormis tehingut, ei ole ka kohustust midagi üle anda (sh raha või kinnisasja). Tühise tehingu alusel saadu aga tuleb tagastada.

pusa 22.09.2007 18:35 (17 aastat tagasi)

Meil mure sarnast laadi. Müüja tegi ostajaga vabas vormis nö eellepingu, mille kohaselt ostja maksis ka nn "käsiraha" (14%), kusjuures idee tuli ostjalt endalt, kuna olid täiesti kindlad, et võtavad maja ära ja soovisid just niisuurt summat, et oleks kindel, et kellegile teisele ei müüda. Summa oli üsna suur. Lepingupõhiselt oleks pidanud maksmine toimuma ülekandega, toimus aga sularahas (ühel lepingupoolel ka allkirjad raha üleandmise/vastuvõtmise kohta). Samal ajal sai ostja ka maja võtmed enda kätte ja asuti aeda hooldama-taimi istutama. Notari aeg ostu-müügilepingu sõlmimiseks oli pandud ostja poot ja lükkus miskipärast edasi (väidetavalt eelmise maja müügilepingu venimise pärast). Kuna müüja usaldas ostjat, ei kiirustatud väga tagant ka. Ühelt maalt aga oli maja hoov korrastamata (muru niitmata ning peenrad rohimata) ning müüja uuris, et mis juhtus. Ostja ütles, et nad ikka ei võta seda maja ning soovivad nüüd käsiraha tagasi saada. Lepiti suusõnaliselt kokku, et kui ostja leiab uue ostja, tasub uus ostja eelmisele käsiraha-summa ning müüja saab ikka soovitud summa kokkuvõtes. Asi ei toiminud. Müüja leidis uue ostja läbi maakleri ning kokkuleppel lasti maja hinda alla. Käsiraha maksmist enam uute stjate poolt müüjale ei toimunud, asi käis seekord maakleri kaudu. Nüüd aga esimene ostja soovija nõuab oma käsiraha tagasi, kusjuures asjasse on segatud kõikvõimalikud sugulased ja tuttavad, kes ähvardavad ja nõudmisi esitavad. Kas oskab keegi öelda, kas seadused kohustavad nüüd esimesele osta soovijale käsiraha tagasi maksma, olenemata sellest, et ta tegelikult juba kinnisvara kasutas ja ei teavitanud ise müüjat et ei soovi ikkagi seda osta?

pusa 22.09.2007 18:37 (17 aastat tagasi)

vabandan, käsiraha oli umbes 8%, mitte 14%